Fundada em março de 2003, a Fratta foi formada pela união de profissionais com vasta experiência no mercado imobiliário e com portfólios de alta performance direcionadas à plena satisfação de seus clientes. Milhares de unidades entregues e construídas com altíssima qualidade e acabamento de primeira linha. A modernidade e a inovação estão presentes em todos os empreendimentos. A Fratta possui seu Sistema de Gestão da Qualidade certificado na NBR ISO 9001 e no PBQP-H (SiAC Nível A). Veja os certificados: NBR ISO 9001 e PBQP-H
Compreender os papéis dos diferentes agentes no mercado imobiliário é o primeiro passo para uma compra segura e consciente. Frequentemente, os termos “incorporadora” e “construtora” são usados como sinônimos, mas eles representam funções distintas e complementares no desenvolvimento de um empreendimento.
A incorporadora é a empresa que idealiza e estrutura todo o negócio imobiliário. Ela é a visionária do projeto, responsável por identificar oportunidades no mercado, adquirir o terreno, realizar estudos de viabilidade técnica e econômica, desenvolver os projetos de arquitetura e registrar o empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis. É a incorporadora que promove a venda das unidades, geralmente “na planta”, e assume a responsabilidade total pelo projeto perante os compradores, conforme regulamentado pela Lei nº 4.591/1964.
A construtora, por sua vez, é a executora da obra. Sua responsabilidade é materializar o projeto idealizado pela incorporadora. Isso envolve a contratação de mão de obra qualificada, a compra de materiais, o gerenciamento do canteiro de obras e a garantia de que a construção siga rigorosamente as especificações técnicas, as normas de segurança e os padrões de qualidade definidos. Para atuar, a construtora precisa obrigatoriamente de um registro no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA).
A FRATTA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA desempenha ambos os papéis. Essa unificação de funções é um diferencial estratégico que se traduz em maior segurança e tranquilidade para o cliente. Ao centralizar a idealização, a venda e a execução da obra, a FRATTA elimina intermediários e possíveis conflitos de interesse entre empresas distintas. Isso garante um controle mais rigoroso sobre o cronograma, a qualidade dos materiais empregados e a fidelidade ao projeto original, do primeiro esboço à entrega das chaves. Para o comprador, isso significa uma linha direta de responsabilidade e a certeza de que a mesma empresa que vendeu o sonho é a que está, de fato, construindo-o.
A FRATTA valoriza a comunicação clara e acessível com seus clientes, parceiros e futuros moradores. Oferecemos diversos canais para garantir que você seja atendido de forma rápida e eficiente, seja qual for a sua necessidade.
Redes Sociais: Acompanhe nossos lançamentos, o andamento das obras e as novidades da FRATTA seguindo nossos perfis oficiais nas redes sociais.
A Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD), Lei nº 13.709/2018, é a legislação brasileira que estabelece regras claras sobre a coleta, o armazenamento, o tratamento e o compartilhamento de dados pessoais por empresas públicas e privadas. O principal objetivo da LGPD é proteger seus direitos fundamentais de liberdade e de privacidade, garantindo a você, titular dos dados, um maior controle sobre suas próprias informações.
Um “dado pessoal” é qualquer informação que possa identificar uma pessoa, como nome, CPF, RG, endereço, e-mail, ou até mesmo dados mais sensíveis como hábitos de consumo e informações financeiras. A LGPD assegura a você direitos importantes, como o de acessar seus dados, solicitar correções, pedir a eliminação de informações desnecessárias e, fundamentalmente, o direito de saber para qual finalidade seus dados estão sendo usados. A base para o tratamento de dados é o seu consentimento, que deve ser uma autorização livre, informada e inequívoca para um propósito específico.
A LGPD se aplica a praticamente todas as interações que você tem com a FRATTA, desde o momento em que preenche um formulário em nosso site até a assinatura do seu contrato de compra. Qualquer operação que envolva seus dados pessoais, seja em meio físico ou digital, está sob a proteção da lei.
A FRATTA só pode tratar seus dados pessoais se houver uma base legal para isso. As principais hipóteses são:
A lei não se aplica a tratamentos de dados realizados para fins exclusivamente particulares e não econômicos, jornalísticos, artísticos, acadêmicos, ou para fins de segurança pública, defesa nacional e segurança do Estado.
Seu consentimento para contato foi obtido em uma de nossas plataformas ou por meio de nossos parceiros, sempre de forma clara e transparente. Isso pode ter ocorrido quando você:
Em todas essas situações, a finalidade do uso dos seus dados é informada, em conformidade com a exigência da LGPD de um consentimento livre e inequívoco.
A FRATTA utiliza seus dados pessoais para finalidades legítimas, específicas e informadas no momento da coleta. Os principais usos incluem:
A FRATTA tem um compromisso com a sua privacidade e não vende seus dados pessoais. O compartilhamento de informações ocorre de forma restrita e apenas quando é estritamente necessário para viabilizar a aquisição do seu imóvel. Os principais parceiros com quem podemos compartilhar seus dados são:
Todo compartilhamento é realizado com base em uma hipótese legal e exigimos que nossos parceiros também estejam em conformidade com a LGPD, garantindo a segurança e a confidencialidade das suas informações.
A segurança dos seus dados é uma prioridade para a FRATTA. Suas informações são armazenadas em ambientes digitais seguros, protegidos por firewalls, sistemas de controle de acesso e criptografia. Adotamos medidas técnicas e administrativas robustas para prevenir acessos não autorizados, perdas, alterações indevidas ou qualquer forma de tratamento de dados inadequado ou ilícito. O acesso às suas informações é restrito a colaboradores autorizados e que necessitam delas para desempenhar suas funções.
A análise de crédito é uma avaliação detalhada do seu perfil financeiro, realizada tanto pela FRATTA quanto pelas instituições financeiras, para determinar sua capacidade de arcar com as parcelas de um financiamento imobiliário. O objetivo é mitigar o risco de inadimplência, garantindo uma transação segura para todas as partes.
Nessa análise, são avaliados diversos fatores, incluindo:
Essa análise é o primeiro passo para definir o valor máximo que poderá ser financiado e as condições do empréstimo, como taxas de juros e prazo.
O Contrato de Promessa de Compra e Venda é o documento que oficializa o negócio entre você e a FRATTA. Ele estabelece de forma clara e detalhada todos os direitos e deveres de ambas as partes, incluindo o valor total do imóvel, a forma de pagamento, os prazos, as penalidades em caso de atraso ou rescisão, e a descrição da unidade adquirida.30
A assinatura pode ocorrer de duas formas:
Antes de assinar, é fundamental ler atentamente todas as cláusulas. Este documento é a sua principal garantia legal durante todo o processo.
Após a assinatura do contrato pela FRATTA e por você (e demais compradores, se houver), e o cumprimento de eventuais formalidades como o reconhecimento de firma, uma via original do documento é destinada a você. O prazo para essa devolução é geralmente curto e será informado pela nossa equipe comercial.
É importante diferenciar este documento do contrato de financiamento com o banco. O contrato bancário, após assinado, precisa ser levado para registro no Cartório de Imóveis, um processo que pode levar algumas semanas. Somente após o registro é que o processo de financiamento é efetivamente concluído.
O memorial descritivo é um dos documentos mais importantes na compra de um imóvel na planta. Trata-se de um anexo do contrato, com validade jurídica e registrado em cartório, que detalha minuciosamente todas as especificações técnicas da obra.34
Enquanto o material de vendas apresenta uma visão artística do empreendimento, o memorial descritivo é o seu “contrato de qualidade”. Ele especifica:
Ler este documento com atenção é crucial porque ele é a sua principal ferramenta de fiscalização durante a vistoria do imóvel. É com base no memorial descritivo que você poderá conferir se a FRATTA entregou exatamente o que foi prometido, garantindo a qualidade e o padrão do seu novo lar.
O pagamento de um imóvel adquirido na planta é estruturado em fases. Durante o período de construção, uma parte do valor total, geralmente entre 20% e 30%, é paga diretamente à FRATTA. Este valor é dividido em parcelas mensais, intermediárias (semestrais ou anuais) e, por vezes, uma parcela na entrega das chaves.
Esses pagamentos são realizados, via de regra, por meio de boletos bancários que enviamos mensalmente ao seu e-mail cadastrado ou disponibilizamos em nosso Portal do Cliente.
O saldo devedor remanescente deve ser quitado na conclusão da obra. As principais formas de quitação são:
Financiamento Direto com a Construtora: Em alguns casos, a FRATTA pode oferecer condições para financiar uma parte do saldo diretamente conosco, mesmo após a entrega das chaves.
Sim, é totalmente possível e recomendado para maior comodidade. O Débito Direto Autorizado (DDA) é um sistema que permite que todos os boletos de cobrança emitidos em seu CPF ou CNPJ sejam apresentados eletronicamente no seu banco, sem a necessidade do documento físico ou do envio por e-mail.
Para utilizar o serviço, basta você se cadastrar como “sacado eletrônico” através do internet banking ou aplicativo do seu banco. Uma vez cadastrado, os boletos da FRATTA aparecerão automaticamente na sua lista de contas a pagar, permitindo que você agende ou efetue o pagamento com apenas alguns cliques, de forma segura e organizada.
Sim, a antecipação de parcelas, também conhecida como amortização extraordinária, é um direito seu e uma excelente estratégia financeira. A qualquer momento, você pode entrar em contato com nosso departamento financeiro e solicitar um boleto com um valor extra para abater do seu saldo devedor.
A principal vantagem é a economia com juros. Como os juros do financiamento incidem sobre o saldo devedor, cada amortização que você faz reduz a base de cálculo dos juros futuros, resultando em uma economia significativa ao longo do contrato.
Existem duas formas de amortizar:
Reduzindo o valor da parcela: O valor amortizado é usado para recalcular e diminuir o valor das parcelas futuras, mantendo o prazo original do contrato.
Durante o período de obras, tanto as parcelas quanto o saldo devedor do seu contrato são corrigidos monetariamente. Essa atualização não representa juros, mas sim um reajuste que visa recompor o poder de compra da moeda, garantindo o equilíbrio financeiro do contrato frente à inflação dos custos da construção.
O índice mais utilizado para essa correção é o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), calculado e divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Em alguns casos, pode ser utilizado o
CUB (Custo Unitário Básico), que é um índice estadual apurado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon). Esses indicadores refletem a variação dos preços de materiais, equipamentos e mão de obra no setor da construção civil.
Os índices de correção monetária são públicos e de fácil acesso. Você pode consultá-los em fontes oficiais:
Além disso, existem diversos portais de economia e calculadoras online que permitem simular a correção de valores com base nesses índices. A Calculadora do Cidadão, disponibilizada pelo Banco Central, também é uma ferramenta útil para esse fim.
Sim, a aplicação de correção monetária em contratos de compra de imóvel na planta é uma prática legal, prevista e regulamentada pela legislação brasileira, como a Lei nº 10.931/2004.59 A lei permite o reajuste mensal para contratos com prazo de duração igual ou superior a 36 meses.
É fundamental entender que a correção pelo INCC/CUB não se trata de juros, mas sim da atualização do valor do contrato para refletir a inflação setorial. Essa medida é essencial para garantir a saúde financeira da obra, assegurando que a construtora terá os recursos necessários para arcar com o aumento dos custos de materiais e mão de obra ao longo do período de construção, viabilizando a entrega do seu imóvel com a qualidade contratada.62 A cobrança de juros remuneratórios antes da entrega das chaves, conhecida como “juros no pé”, é considerada ilegal.
A vistoria é um dos momentos mais aguardados e importantes do processo de compra. Trata-se de uma inspeção detalhada da sua unidade, realizada por você antes do recebimento das chaves. A finalidade principal é verificar se o imóvel está sendo entregue em perfeitas condições e em total conformidade com o que foi estabelecido no contrato de compra e venda e, especialmente, no memorial descritivo.
Durante a vistoria, você terá a oportunidade de analisar todos os acabamentos, instalações e funcionalidades do seu novo lar, identificando eventuais vícios aparentes, como fissuras, manchas, pisos soltos, portas desalinhadas ou problemas nas instalações elétricas e hidráulicas, para que sejam corrigidos pela FRATTA antes da sua mudança.
Entendemos a ansiedade em acompanhar de perto a construção do seu sonho. Por isso, a FRATTA costuma organizar visitas programadas ao canteiro de obras em etapas chave do cronograma, permitindo que os futuros moradores vejam de perto o progresso do empreendimento.
Além disso, em uma fase mais avançada, próximo da conclusão, agendamos uma “visita de medições”. Este é o momento ideal para que você, acompanhado de seu arquiteto ou designer de interiores, possa tirar as medidas exatas dos ambientes para planejar seus móveis e a decoração. Todas as visitas devem ser previamente agendadas com nossa equipe de Relacionamento com o Cliente e seguem rigorosos protocolos de segurança.
A vistoria oficial é agendada assim que a sua unidade estiver finalizada e pronta para inspeção, o que geralmente ocorre após a conclusão total da obra e antes da Assembleia de Instalação do Condomínio. Nossa equipe de Relacionamento com o Cliente entrará em contato com você para informar sobre a liberação e oferecer as opções de datas e horários disponíveis para o agendamento. No dia, você será acompanhado por um de nossos profissionais técnicos para orientá-lo durante todo o processo.
Caso você identifique qualquer item que não esteja de acordo com o memorial descritivo ou que apresente algum defeito, você deve apontá-lo imediatamente ao representante da FRATTA que estará acompanhando a vistoria.
Todas as suas observações serão formalmente registradas em um documento chamado “Ficha de Inspeção” ou “Termo de Vistoria”. Este documento serve como uma solicitação formal de reparo. A FRATTA se compromete a analisar os pontos levantados e realizar as correções necessárias dentro de um prazo a ser combinado. Após a conclusão dos reparos, uma nova vistoria pode ser agendada para que você verifique se tudo foi solucionado. O Código de Defesa do Consumidor garante seu direito de receber o imóvel em perfeitas condições.
Para viabilizar a aquisição do seu imóvel, existem diferentes modalidades de financiamento. As principais opções disponíveis são:
Programas Habitacionais: Para imóveis que se enquadram nos critérios de valor e localização, é possível utilizar programas governamentais como o Minha Casa, Minha Vida, que oferecem condições de financiamento facilitadas e taxas de juros reduzidas.
Sim. Sabemos que o processo de financiamento pode parecer complexo e gerar muitas dúvidas. Por isso, a FRATTA conta com uma equipe especializada ou parceiros de assessoria de crédito para oferecer todo o suporte necessário. Nossos especialistas irão orientá-lo na escolha da melhor linha de crédito para o seu perfil, auxiliar na organização da documentação exigida pelos bancos e facilitar a comunicação com as instituições financeiras, tornando todo o processo mais ágil, seguro e transparente para você.
A lista de documentos pode variar ligeiramente entre as instituições financeiras, mas, em geral, os itens básicos necessários para a análise de crédito são:
A FRATTA fornecerá todos os documentos necessários referentes ao imóvel e à empresa para a composição do seu processo de financiamento.
Sim, o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é um importante aliado na conquista da casa própria. Você pode utilizá-lo para:
Para utilizar o FGTS, é preciso atender a algumas regras, como ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS, não ser proprietário de outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, e o imóvel a ser adquirido deve estar enquadrado no limite de valor do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Na compra de imóvel na planta, o recurso é geralmente liberado na fase do financiamento bancário, mas pode ser negociado com a construtora um acordo para seu uso no abatimento do saldo devedor.
O Financiamento na Fração Ideal é uma modalidade de crédito que permite financiar o imóvel ainda durante a fase de construção, antes da emissão do “Habite-se”.90 Neste modelo, o financiamento está atrelado à sua “fração ideal”, que é a porcentagem correspondente à sua unidade sobre a totalidade do terreno e das áreas comuns do empreendimento.91
A principal diferença para o financiamento tradicional (ou comum) é o momento da contratação. O financiamento comum só pode ser realizado após a conclusão total da obra, com o “Habite-se” expedido e a matrícula da sua unidade já individualizada no cartório.93
Optar pelo financiamento na fração ideal pode ser uma estratégia interessante, pois permite que o comprador quite o saldo devedor com a construtora mais cedo, substituindo a correção mensal pelo INCC pela taxa de juros e correção do contrato bancário, o que pode trazer maior previsibilidade financeira.
Com o contrato de financiamento emitido e devidamente assinado por você, pela FRATTA e pelo banco, o próximo passo é a formalização jurídica da transação. Você deverá levar o contrato ao Cartório de Registro de Imóveis competente para que a propriedade seja oficialmente transferida para o seu nome, com a garantia para o banco.
O registro é um procedimento fundamental que garante a segurança jurídica da sua compra. O passo a passo é o seguinte:
Entrega ao Banco: Após o registro, uma via do contrato com os carimbos do cartório e a certidão da matrícula atualizada devem ser entregues ao banco para que ele libere o valor do financiamento para a FRATTA.
Sim, em determinadas situações e para alguns empreendimentos, a FRATTA pode oferecer planos de financiamento direto para o saldo devedor após a entrega das chaves. Essa modalidade geralmente envolve um processo de aprovação de crédito mais simplificado e maior flexibilidade na negociação das condições. Contudo, as taxas de juros e os índices de correção (normalmente o IGP-M acrescido de juros de 1% ao mês) são diferentes dos praticados pelos bancos, sendo uma alternativa que deve ser analisada cuidadosamente.
A alienação fiduciária é o principal mecanismo de garantia utilizado nos financiamentos imobiliários no Brasil.102 Funciona da seguinte forma: ao financiar o imóvel, você (o devedor, ou fiduciante) transfere a propriedade resolúvel do bem ao banco (o credor, ou fiduciário) como garantia de pagamento da dívida.104
Isso significa que, durante todo o período do financiamento, você tem a posse e o direito de uso do imóvel, mas a propriedade legal pertence ao banco.106 Uma vez que a dívida é totalmente quitada, a propriedade plena é transferida automaticamente para você. Esse sistema oferece segurança para o credor, o que possibilita a prática de taxas de juros mais baixas no mercado de crédito imobiliário.
Característica | Financiamento na Fração Ideal | Financiamento Tradicional (Pós-Chaves) | Financiamento Direto com a Construtora |
Momento da Contratação | Durante a construção (após % de obra) | Após a emissão do “Habite-se” | Durante a construção ou pós-chaves |
Garantia | Fração ideal do terreno e da construção | Unidade autônoma concluída | O próprio imóvel |
Uso do FGTS | Geralmente não permitido nesta fase | Permitido (sob regras da Caixa) | Não permitido |
Vantagens Principais | Travar taxas de juros mais cedo; substituir correção por INCC | Processo padronizado, ampla oferta bancária | Maior flexibilidade na negociação, menos burocracia |
O “Habite-se”, também conhecido como Auto de Conclusão de Obra, é um documento oficial emitido pela prefeitura do município onde o empreendimento foi construído. Ele representa o atestado final de que a edificação foi concluída com sucesso e seguiu rigorosamente o projeto arquitetônico aprovado, além de cumprir todas as normas legais de segurança, acessibilidade e salubridade.109 Em suma, o Habite-se certifica que o imóvel está apto e seguro para ser habitado.
Sim. Por ser um ato administrativo público, qualquer cidadão pode solicitar uma certidão ou cópia do Habite-se diretamente no departamento de urbanismo ou na secretaria de obras da prefeitura local. A FRATTA também pode fornecer os dados do documento para facilitar sua consulta.
Ainda não, mas você está muito perto! A emissão do Habite-se é um marco fundamental que comprova a regularidade da construção, mas ele é apenas uma das etapas finais. Ocupar o imóvel apenas com o Habite-se, sem a conclusão dos passos seguintes, é considerado irregular e pode acarretar problemas legais. Após a expedição do Habite-se, ainda é necessário realizar a averbação da construção no Cartório de Imóveis e a instalação do condomínio para que a entrega das chaves possa ocorrer.
A “Averbação do Habite-se” é o ato de levar o documento emitido pela prefeitura, juntamente com a Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS da obra, ao Cartório de Registro de Imóveis para que a existência da construção seja oficialmente anotada na matrícula do terreno.
Este procedimento é o que permite a “Especificação de Condomínio”. A partir desse momento, o cartório pode criar as matrículas individualizadas para cada uma das unidades autônomas (apartamentos, vagas de garagem, etc.). Sem essa individualização, o seu apartamento não existe legalmente como uma propriedade distinta, sendo apenas parte de uma construção sobre um terreno. A criação da matrícula individual é, portanto, indispensável para que você possa registrar o financiamento bancário e, futuramente, ter a escritura definitiva em seu nome.
A entrega das chaves é o momento que coroa todo o processo de compra. Para que ela aconteça, é necessário que todas as etapas anteriores, tanto construtivas quanto legais e financeiras, estejam concluídas. O checklist final para a retirada das chaves é:
Assinatura do Termo de Entrega de Chaves, documento que formaliza a transferência da posse do imóvel para você.
A escritura definitiva é o documento que comprova sua propriedade plena sobre o imóvel, livre de quaisquer ônus. O processo para obtê-la após um financiamento é o seguinte:
Os custos para formalizar a propriedade do imóvel envolvem principalmente o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e os emolumentos cartorários. Os valores são tabelados por lei e variam conforme o valor venal ou de transação do imóvel e o município/estado. É possível consultar as tabelas de custas nos sites dos cartórios ou utilizar calculadoras online para ter uma estimativa. De forma geral, recomenda-se provisionar um valor entre 3% e 5% do valor do imóvel para cobrir todas essas despesas.
No Brasil, a validade jurídica da propriedade imobiliária é regida por um princípio fundamental, resumido no ditado: “Quem não registra, não é dono”. A assinatura de um contrato de compra e venda ou mesmo de uma escritura pública em um Tabelionato de Notas confere a você direitos sobre o imóvel (a posse), mas não a propriedade legal.
A transferência efetiva da propriedade só ocorre com o registro desse título no Cartório de Registro de Imóveis competente. O registro dá publicidade ao ato, tornando sua propriedade oponível contra todos e protegendo você contra fraudes, penhoras de dívidas do antigo proprietário ou disputas sobre a titularidade do bem. É o registro que garante a segurança jurídica do seu patrimônio, permitindo que você possa vendê-lo, alugá-lo ou transferi-lo a herdeiros no futuro com total tranquilidade.
A Assembleia Geral de Instalação (AGI) é a primeira reunião oficial entre todos os proprietários de um novo empreendimento e marca o nascimento jurídico do condomínio. Geralmente convocada pela construtora, a AGI é um evento fundamental onde são tomadas as decisões iniciais para a vida em comunidade. Os principais pontos da pauta são:
Obtenção do CNPJ: A ata da AGI é o documento necessário para registrar o condomínio na Receita Federal e obter um CNPJ, essencial para a contratação de serviços e funcionários.
A AGI é realizada após a conclusão de importantes etapas legais. Ocorre depois da emissão do “Habite-se” pela prefeitura e, fundamentalmente, após a averbação da construção e a instituição do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis. Assim que essas etapas forem concluídas, a FRATTA enviará a todos os proprietários o edital de convocação, informando a data, o horário e o local da assembleia.
A participação na AGI é de extrema importância, pois decisões cruciais para o futuro do condomínio serão tomadas. No entanto, caso você não possa comparecer, é importante saber que as deliberações aprovadas pela maioria dos presentes terão validade e deverão ser acatadas por todos os condôminos, inclusive os ausentes.
Para não perder seu direito a voto, a melhor alternativa é nomear um representante legal por meio de uma procuração. Você pode outorgar poderes a uma pessoa de sua confiança (um familiar, outro proprietário ou um advogado) para que ela possa discutir os temas da pauta e votar em seu nome. É recomendável verificar as regras específicas sobre o uso de procurações na minuta da convenção do condomínio.
A vida em condomínio é regida por um conjunto de normas que estabelecem os direitos e deveres de todos. As principais são:
A entrega das áreas comuns é um processo formal realizado após a instalação do condomínio e a eleição do primeiro síndico. A FRATTA agenda uma vistoria técnica completa desses espaços (hall, piscina, academia, salão de festas, garagens, etc.) com o síndico eleito e uma comissão de moradores.
Durante essa vistoria, é verificado se todos os equipamentos e acabamentos foram entregues conforme o memorial descritivo do empreendimento. Caso seja identificada qualquer não conformidade, ela é registrada em uma ata, e a FRATTA se responsabiliza por efetuar os devidos reparos antes da aceitação e entrega formal ao condomínio.
Esta é uma dúvida muito comum e a regra é clara: a responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial só se inicia a partir da sua imissão na posse do imóvel, ou seja, a partir do momento em que você recebe as chaves.
A taxa condominial é uma contraprestação pelos serviços de manutenção e uso das áreas comuns. Como você só pode usufruir plenamente do imóvel e de suas áreas após receber as chaves, qualquer cobrança anterior a este marco é considerada indevida pela jurisprudência majoritária. Portanto, mesmo que o condomínio já tenha sido instalado, sua obrigação de pagamento só começa com a entrega das chaves.
A decisão de rescindir um contrato de compra de imóvel, conhecida como distrato, é um direito do comprador. O procedimento deve ser formalizado junto à FRATTA e é regulamentado pela Lei nº 13.786/2018, a “Lei do Distrato”. Existem dois cenários principais:
Distrato por culpa da construtora: Se a rescisão for motivada por uma falha da FRATTA, como o atraso na entrega da obra por um período superior a 180 dias da data prevista, você tem o direito de receber de volta 100% de todos os valores pagos, devidamente corrigidos, além da multa prevista em contrato. A devolução deve ocorrer em até 60 dias após a rescisão.
A troca de uma unidade por outra, seja no mesmo empreendimento ou em um diferente, é uma operação conhecida como permuta. Essa não é uma operação padrão ou um direito automático, mas sim uma possibilidade comercial que pode ser negociada diretamente com a FRATTA.
A viabilidade da permuta dependerá da disponibilidade de unidades, da fase em que se encontra o seu contrato e de uma análise comercial da operação pela nossa equipe. Caso seja possível, a negociação pode envolver imóveis de valores diferentes, com o acerto da diferença financeira (a “torna”) por uma das partes.
Sim, é possível transferir seus direitos e obrigações de um contrato de compra de imóvel na planta para um terceiro. Essa operação é chamada de cessão de direitos e é bastante comum no mercado imobiliário.
Na prática, você (o cedente) “vende” o seu contrato para outra pessoa (o cessionário), que assumirá sua posição na relação com a FRATTA, incluindo o saldo devedor e todos os direitos sobre o imóvel. Para que a cessão seja válida, é indispensável a
anuência (concordância formal) da FRATTA. Nós realizaremos uma análise de crédito do novo comprador e, se aprovado, formalizaremos a transferência. É comum a cobrança de uma taxa administrativa para essa operação, que estará prevista em seu contrato.
O Minha Casa, Minha Vida é uma iniciativa do Governo Federal brasileiro projetada para promover o acesso à moradia digna, especialmente para famílias de baixa e média renda. Seu objetivo primário é a redução do déficit habitacional no país. Para alcançar essa meta, o programa cria e fomenta mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais, além de apoiar a requalificação de imóveis urbanos e a reforma de habitações rurais.
O funcionamento do MCMV baseia-se na oferta de condições de financiamento vantajosas, que não seriam acessíveis no mercado tradicional para esse público. Os principais mecanismos de ação incluem 3:
A governança do programa é compartilhada entre o Ministério das Cidades e o Ministério da Fazenda. Esses órgãos são responsáveis por definir os critérios de participação, estabelecer as metas de contratação e determinar a remuneração dos agentes financeiros que operam o programa, como a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil.
Para ser elegível ao programa, o candidato deve atender a alguns requisitos básicos, como ser maior de 18 anos ou legalmente emancipado e residir no município onde pretende adquirir o imóvel. No entanto, é igualmente importante conhecer os fatores que impedem a participação, evitando que candidatos inelegíveis iniciem o processo.
As principais restrições são:
Além disso, há uma condição fundamental sobre o uso do imóvel: ele deve ser destinado exclusivamente à residência do beneficiário e sua família. A venda, o aluguel ou o abandono do imóvel durante a vigência do contrato de financiamento são proibidos e podem resultar na perda do bem, que será destinado a outra família qualificada.
O programa segmenta os beneficiários em faixas de renda, que determinam as condições do financiamento, como o valor do subsídio e a taxa de juros. As faixas são distintas para áreas urbanas e rurais e foram atualizadas recentemente para refletir a realidade socioeconômica e ampliar o alcance do programa.
Para Famílias em Áreas Urbanas:
Para Famílias em Áreas Rurais:
A recente expansão do MCMV para incluir a “Faixa 4” ou “Classe Média”, com limite de renda de R$ 12.000, marca uma mudança estratégica significativa. Originalmente focado em habitação de interesse social, o programa agora se posiciona também como um instrumento de política econômica. Essa nova faixa foi criada para atender a um segmento da população que, embora tenha uma renda mais alta, ainda enfrenta dificuldades para adquirir um imóvel nas condições de mercado, especialmente diante da insuficiência de recursos da caderneta de poupança.18 Essa ampliação visa não apenas facilitar o acesso à moradia para a classe média, mas também impulsionar o setor da construção civil, permitindo o financiamento de imóveis de maior valor e estimulando a economia.
Adicionalmente, o programa tem incorporado diretrizes de inclusão social, como a destinação de 3% das moradias financiadas com recursos do FAR para pessoas em situação de rua.
Faixa | Localização | Limite de Renda Bruta Familiar |
Faixa Urbano 1 | Urbana | Mensal: até R$ 2.850 |
Faixa Urbano 2 | Urbana | Mensal: de R$ 2.850,01 a R$ 4.700 |
Faixa Urbano 3 | Urbana | Mensal: de R$ 4.700,01 a R$ 8.600 |
Faixa 4 (Classe Média) | Urbana | Mensal: de R$ 8.600,01 a R$ 12.000 |
Faixa Rural 1 | Rural | Anual: até R$ 40.000 |
Faixa Rural 2 | Rural | Anual: de R$ 40.000,01 a R$ 66.000 |
Faixa Rural 3 | Rural | Anual: de R$ 66.600,01 a R$ 120.000 |
O subsídio é um dos maiores atrativos do programa e consiste na parte do valor do financiamento que é paga diretamente pelo Governo Federal, com recursos da União. Na prática, ele funciona como um desconto no valor total do imóvel, reduzindo o montante que a família precisará financiar e, consequentemente, o valor das parcelas mensais.
O valor do subsídio é variável e pode chegar a até R$ 55.000 para famílias das Faixas 1 e 2. Em casos específicos para as rendas mais baixas, o subsídio pode cobrir até 95% do valor do imóvel, tornando a aquisição extremamente acessível. O cálculo do valor exato do subsídio para cada família não é fixo; ele depende de uma combinação de fatores, como a renda familiar (quanto menor a renda, maior o subsídio), a localização do imóvel e outras variáveis sociais consideradas pelo programa.
O MCMV oferece taxas de juros nominalmente mais baixas que as praticadas no mercado de crédito imobiliário, sendo este um de seus principais benefícios.2 As taxas são escalonadas de acordo com a faixa de renda do comprador, garantindo que as famílias de menor poder aquisitivo paguem juros menores.
Faixa 4 (Classe Média): Para esta nova faixa, a taxa de juros é de aproximadamente 10% ao ano. Embora seja a mais alta do programa, ainda se posiciona abaixo da média de mercado, que orbita em torno de 12% ao ano.
O valor máximo do imóvel que pode ser adquirido através do programa também varia conforme a faixa de renda e a localização.
Faixa 4 (Classe Média): Com o objetivo de incluir imóveis com melhor infraestrutura e em localizações mais valorizadas, o teto para esta faixa é consideravelmente maior, chegando a R$ 500.000.
O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é uma ferramenta poderosa para viabilizar a compra do imóvel pelo MCMV. Ele pode ser utilizado de três maneiras principais: para compor o valor da entrada, para amortizar o saldo devedor (reduzindo o prazo ou o valor das parcelas) ou para pagar parte das prestações mensais.
Para utilizar o FGTS, o comprador deve atender a alguns critérios:
Uma inovação recente é o FGTS Futuro, modalidade que permite ao trabalhador utilizar os depósitos que ainda serão feitos em sua conta do FGTS para complementar a capacidade de pagamento. Inicialmente voltado para a Faixa 1, esse recurso pode ser usado tanto para aumentar o valor da entrada quanto para amortizar o financiamento, tornando a compra viável para famílias cuja renda atual seria insuficiente para cobrir os custos iniciais.
A escolha do sistema de amortização é uma decisão financeira crucial. Ambos os sistemas, SAC e Price, determinam como a dívida será paga ao longo do tempo, sendo que cada parcela é composta por uma parte de amortização (que reduz o principal da dívida) e uma parte de juros.
Vantagens e Perfil: A dívida é quitada mais rapidamente e o montante total de juros pagos ao final do financiamento é menor em comparação com a Tabela Price. É a melhor opção para quem tem uma renda que permite arcar com parcelas iniciais mais altas e deseja economizar no custo total do financiamento a longo prazo.
É fundamental que o comprador se planeje para além do valor das parcelas do financiamento, pois existem outros custos obrigatórios e taxas que incidem sobre a transação.
Custo Efetivo Total (CET): O CET é a representação do custo real e total do financiamento, expresso em uma taxa percentual anual. Ele engloba não apenas a taxa de juros, mas todas as outras despesas, como tarifas, impostos e os seguros MIP e DFI. O Banco Central obriga as instituições financeiras a informarem o CET antes da contratação. É a métrica mais importante para comparar diferentes propostas de financiamento, pois uma oferta com juros aparentemente mais baixos pode ter um CET mais alto devido a outras taxas embutidas.
O processo de inscrição varia significativamente de acordo com a faixa de renda do candidato.
Assinatura do Contrato: Com todas as etapas anteriores concluídas e aprovadas, o contrato de financiamento é emitido para assinatura.
A preparação da documentação é uma etapa crucial. Ter todos os documentos corretos e organizados agiliza o processo e evita atrasos. A lista a seguir compila os itens mais comumente solicitados:
Casos Específicos: Laudo médico atualizado com o CID para pessoas com deficiência, a fim de garantir prioridade ou condições especiais.
A composição de renda é um recurso que permite somar os rendimentos de duas ou mais pessoas para a análise de crédito do financiamento. Ao fazer isso, a renda familiar total aumenta, o que eleva o valor máximo da parcela (limitada a 30% da renda combinada) e, consequentemente, o montante que o banco pode liberar para o financiamento.
A flexibilidade sobre quem pode participar da composição é um grande diferencial. As regras variam entre as instituições financeiras:
É fundamental considerar que todos os participantes da composição de renda passam por análise de crédito individual e devem estar com o CPF sem restrições. Além disso, todos se tornam coproprietários do imóvel na proporção da renda com que contribuíram. Outro ponto de atenção é a idade dos participantes: o prazo do financiamento é calculado com base na idade do proponente mais velho, pois o contrato deve ser quitado até que ele atinja cerca de 80 anos e 6 meses.
A resposta direta é não. As instituições financeiras, incluindo a Caixa, exigem que os compradores não tenham restrições em seus CPFs, o que é popularmente conhecido como “nome limpo”. A existência de dívidas em aberto e a inclusão do nome em cadastros de inadimplentes como Serasa e SPC é um dos principais motivos para a reprovação de um pedido de financiamento imobiliário.
Para quem se encontra nessa situação, o caminho para o financiamento passa obrigatoriamente pela regularização da situação financeira. Os passos recomendados são:
Reaplicar para o Financiamento: Uma vez que a situação esteja regularizada, é possível submeter novamente o pedido de financiamento.
As principais vantagens de utilizar um correspondente bancário são:
Expertise: Por serem especialistas no processo, eles podem oferecer orientações valiosas e ajudar a resolver pendências de forma mais eficiente. A rede de correspondentes é um mecanismo fundamental que permite a escalabilidade e a capilaridade do programa MCMV, tornando o crédito imobiliário mais acessível em todo o país.
O Patrimônio de Afetação é um regime jurídico, instituído pela Lei 10.931/04, que funciona como um mecanismo de proteção fundamental para quem compra um imóvel na planta.
Vantagem para o Comprador: A principal vantagem é a segurança. Ao criar uma “bolha patrimonial” em torno do empreendimento, os recursos pagos pelos compradores são destinados exclusivamente à conclusão daquela obra. Caso a incorporadora venha a enfrentar dificuldades financeiras ou até mesmo falir, os credores da empresa não podem penhorar os bens e o dinheiro daquele projeto específico. Isso garante que a obra continue (seja pela própria incorporadora, por outra empresa ou pelos próprios compradores) ou que o dinheiro investido seja ressarcido, mitigando drasticamente o risco de perda do investimento.
